Zalanie mieszkania to sytuacja, która może przydarzyć się każdemu z nas. Zalanie mieszkania jest jedną z najczęściej spotykanych szkód w budynkach wielomieszkaniowych. Jeśli Twoje mieszkanie zostało zalane, bądź obawiasz się swojej odpowiedzialności, w niniejszym opracowaniu przedstawię kilka istotnych informacji.

Co robić, gdy już do zalania dojdzie?

Gdy jednak dojdzie do takiej sytuacji, w pierwszej kolejności należy zabezpieczyć miejsce zdarzenia, a następnie szybko ustalić źródło wycieku wody. Następnie warto wykonać zdjęcia ukazujące ogrom zniszczeń. Gdy wstępnie stwierdzimy, że za zalanie mieszkania odpowiedzialność ponosi sąsiad z wyższego piętra, który przyznaje się do winy, najlepszym krokiem jest spisanie oświadczenia. Dokument powinien zawierać opis skutków zalania i wyszczególnienie zniszczeń. Gdy awarii uległa pionowa instalacja wodno-kanalizacyjna należy zgłosić się do właściciela lub zarządcy budynku i w obecności przedstawiciela nieruchomości spisać protokół zalania.

Zalane mieszkanie – z czyjej winy i kto odpowiada?

Odpowiedź na to pytanie może być bardziej skomplikowana niż się wydaje. Winny nie zawsze poczuwa się do odpowiedzialności. Wina może leżeć po stronie sąsiada, zarządcy nieruchomości lub producenta wadliwego sprzętu (np. pralki czy kranu), usterek instalacji wodno – kanalizacyjnych, zwłaszcza w starszych budynkach. Ubezpieczenie mieszkania od zalania na pewno może pomóc w takiej sytuacji.

Nie zawsze woda spływająca z wyższej kondygnacji oznacza winę sąsiada mieszkającego nad nami. Może być to skutek niezależnej od niego awarii instalacji budynku. Właściciel lokalu mieszkalnego ponosi pełną odpowiedzialność jedynie za stan rur poziomych. Natomiast w przypadku awarii instalacji wodnych biegnących w pionie wina leży po stronie spółdzielni/wspólnoty , która nie przeprowadziła prawidłowej kontroli okresowej tych elementów. Za zalanie oczywiście mieszkania może być odpowiedzialny także deweloper, jeśli podczas budowy budynku dopuszczono się niedopatrzeń i to właśnie one doprowadziły do zalania. Zalanie mieszkania może być także spowodowane z przyczyn niezależnych. Dotyczy to zazwyczaj tzw. mieszkań szczytowych, gdzie problemy techniczne z dachem budynku mogą oznaczać zalanie lub tworzenie się zacieków wynikających z nieszczelności. W takim przypadku odpowiedzialność będzie spoczywała na spółdzielni lub zarządcy budynku.

Reasumując zalanie mieszkania może nastąpić:

• z winy spółdzielni mieszkaniowej, 
• zarządcy budynku, 
• dewelopera/sprzedawcy
• sąsiada mieszkającego na wyższej kondygnacji, 
• w wyniku awarii technicznej sprzętów domowych,
• jako następstwo warunków atmosferycznych
• wskutek naszego niedopatrzenia.

W przypadku posiadania ubezpieczenia mieszkania przez poszkodowanego od takich zdarzeń, po ustaleniu winnego, poszkodowany ma 3 możliwości dochodzenia wypłaty: z własnej polisy, z polisy sprawcy lub od sprawcy bezpośrednio jeżeli ten nie ma polisy. Są to warianty które się wykluczają

Podstawa prawna  odpowiedzialności i zakres

Zgodnie z art. 415 Kodeksu cywilnego kto z winy swojej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest to jej naprawienia. Przyjmuje się w orzecznictwie, że właśnie ten przepis stosowany jest przy odpowiedzialności za zalanie mieszkania sąsiada mieszkającego na niższej kondygnacji. Odpowiedzialność ta kształtuje się więc na zasadzie winy, nie zaś ryzyka (którą to zasadę przewiduje art. 433 K.c.). „Przepis art. 433 K.c. nie ma zastosowania do odpowiedzialności za szkodę polegającą na zalaniu lokalu położonego niżej z lokalu znajdującego się na wyższej kondygnacji” (uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 19 lutego 2013 r., sygn. akt III CZP 63/12).

Odpowiedzialność za szkodę ogranicza się do strat, które poszkodowany poniósł oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono. Przy czym sprawca odpowiada tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła (art. 361 K.c.). Na podstawie tego przepisu wykluczona zostanie zatem możliwość wyremontowania całego mieszkania.

Odpowiedzialność ustalana jest na zasadzie winy, a zatem występujący z roszczeniami musi udowodnić, że są zasadne, a sprawca rzeczywiście jest odpowiedzialny za powstałą szkodę. Wysokość odszkodowań i ewentualnych późniejszych roszczeń szacowana jest na podstawie ogólnodostępnych indeksów cen. Brane są pod uwagę zestawienia aktualnych cen towarów i usług adekwatnych dla miejsca zdarzenia.

Przy skorzystaniu z polisy roszczenie regresowe powstaje dopiero w momencie wypłaty odszkodowania osobie, która doznała szkód w wyniku zalania, a jego wysokość nie może przekraczać wartości przekazanej pomocy.

Zgodnie z art. 805 § 1-2 Kodeksu cywilnego „przez umowę ubezpieczenia ubezpieczyciel zobowiązuje się, w zakresie działalności swego przedsiębiorstwa, spełnić określone świadczenie w razie zajścia przewidzianego w umowie wypadku, a ubezpieczający zobowiązuje się zapłacić składkę.